Zakup nieruchomości w Hiszpanii — przewodnik dla kupujących z Polski

Hiszpania od lat znajduje się w czołówce najchętniej wybieranych kierunków do zakupu nieruchomości przez Polaków. Połączenie stabilnego rynku, słonecznego klimatu, bogatej kultury, wysokiej jakości życia oraz potężnego rynku krótkoterminowego najmu sprawia, że zakup apartamentu lub willi nad hiszpańskim wybrzeżem jest nie tylko spełnieniem marzeń, ale również atrakcyjną inwestycją kapitałową.

W tym przewodniku przedstawiamy wszystko, co musisz wiedzieć, zanim kupisz nieruchomość w Hiszpanii – od aspektów prawnych, przez koszty, procedury zakupu, aż po podatki i kwestie związane z wynajmem.

🏡 1. Czy Polacy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Tak. Polacy mogą swobodnie kupować nieruchomości w Hiszpanii, zarówno mieszkalne, jak i komercyjne, bez żadnych ograniczeń prawnych. Nie ma żadnych limitów, dodatkowych zezwoleń ani specjalnych procedur związanych z cudzoziemcami.

Kupno jest możliwe zarówno na osobę prywatną, jak i na firmę.

Co jest wymagane?

Najważniejszy dokument to NIE – Número de Identificación de Extranjero, czyli hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców.

NIE jest potrzebne do:

• podpisania umowy zakupu,

• finalizacji transakcji,

• rozliczeń podatkowych,

• założenia konta bankowego,

• podłączenia mediów i płatności usługowych.

📝 2. Procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii – krok po kroku

Proces zakupu jest przejrzysty i przewidywalny. Najważniejsze etapy wyglądają tak:

KROK 1: Wybór nieruchomości i wstępna rezerwacja

Po decyzji o zakupie zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną i wpłaca niewielką kwotę zabezpieczającą wyłączenie nieruchomości z oferty.

KROK 2: Uzyskanie numeru NIE

Można to zrobić:

• na miejscu w Hiszpanii,

• w polskiej ambasadzie,

• lub przez pełnomocnika.

KROK 3: Otwarcie konta w hiszpańskim banku

Nie jest obowiązkowe, ale w praktyce ułatwia wszystkie transakcje i późniejsze opłaty stałe.

KROK 4: Umowa przedwstępna (kontrakt typu „arras”)

Jest to najczęściej stosowana forma umowy w Hiszpanii. Kupujący wpłaca 5–10% ceny nieruchomości jako zadatek.

KROK 5: Finalizacja transakcji u notariusza

Podpisywany jest akt własności (Escritura Pública). W tym momencie kupujący staje się formalnym właścicielem nieruchomości.

KROK 6: Rejestracja własności w księdze wieczystej (Registro de la Propiedad)

To ostatni krok, po którym nieruchomość jest oficjalnie zarejestrowana na kupującego.

💶 3. Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii

To jeden z kluczowych tematów, które warto jasno komunikować klientom.

W Hiszpanii trzeba liczyć się z dodatkowymi opłatami wynoszącymi ok. 10–13% wartości nieruchomości.

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego:

• VAT (IVA): 10%

• Podatek skarbowy / opłata od dokumentów (AJD): 1–1,5%

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego:

• ITP (podatek od przeniesienia własności): 6–10% (wysokość zależy od regionu)

Dodatkowe koszty:

• Notariusz – 0,5–1%

• Rejestracja – 0,2–0,5%

• Obsługa prawna – zwykle 1%

• Tłumaczenia / pełnomocnictwa (opcjonalnie)

👉 W praktyce warto przyjąć zapas 12% na całość dodatkowych kosztów.

💡 4. Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii

Właściciel musi liczyć się z corocznymi opłatami związanymi z posiadaniem nieruchomości.

Podatek od nieruchomości (IBI)

Zwykle 0,3%–1,1% wartości katastralnej (nie rynkowej).

Opłaty wspólnotowe

Dotyczą budynków z basenem, ogrodem, windą itp. Wysokość: od 50 do 200 euro miesięcznie (czasem więcej przy luksusowych inwestycjach).

Media

Woda, prąd, internet – standardowe koszty jak w Polsce.

Utrzymanie / zarządzanie najmem (opcjonalne)

Firmy zarządzające pobierają zwykle 15–25% przychodu z najmu krótkoterminowego.

🏖️ 5. Wynajem nieruchomości w Hiszpanii – zasady i opłacalność

Hiszpania to jeden z największych na świecie rynków turystycznych, dzięki czemu apartamenty nad morzem są wyjątkowo atrakcyjne pod wynajem.

Możliwości wynajmu:

• najem wakacyjny (krótkoterminowy),

• najem długoterminowy,

• najem sezonowy.

☑️ WAŻNE

W niektórych regionach do wynajmu krótkoterminowego wymagana jest licencja turystyczna (np. na Balearach, Wyspach Kanaryjskich czy w Barcelonie). W innych regionach przepisy są bardziej elastyczne.

Przed zakupem warto sprawdzić:

• jakie są lokalne regulacje,

• czy budynek ma odpowiednie pozwolenia,

• czy wspólnota mieszkańców dopuszcza najem krótkoterminowy.

📈 6. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości w Hiszpanii?

1. Stabilny i bezpieczny rynek

Hiszpania od lat pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych i regulowanych rynków nieruchomości w Europie.

2. Ogromny potencjał wynajmu

Ponad 80 milionów turystów rocznie zapewnia bardzo wysokie obłożenie.

3. Atrakcyjne ceny w wielu regionach

Poza najbardziej prestiżowymi miejscami (np. Marbella), nadal można znaleźć nieruchomości w bardzo konkurencyjnych cenach.

4. Wysoka płynność rynku

Dobrze ulokowana nieruchomość w popularnej lokalizacji sprzedaje się bardzo szybko.

5. Jakość życia, klimat, infrastruktura

To argument nie tylko inwestycyjny, ale również emocjonalny – idealny dla osób marzących o własnym domu w słońcu.

⚠️ 7. Ryzyka i na co uważać przy zakupie

Każdy rynek ma swoje specyficzne ryzyka. W Hiszpanii warto zwrócić uwagę na:

• różnice w podatkach między regionami,

• opłaty wspólnotowe (mogą być wyższe w luksusowych inwestycjach),

• lokalne ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego,

• konieczność sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości,

• dodatkowe koszty przy zakupie z rynku wtórnego.

Dlatego zakup najlepiej przeprowadzać z pomocą eksperta i lokalnego prawnika.

🤝 8. Jak pomagamy w zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Klientom zapewniamy:

• prezentację najlepszych ofert z całej Hiszpanii,

• kompleksową obsługę procesu zakupu w języku polskim,

• organizację wyjazdu obejmującego przelot, hotel i odbiór z lotniska,

• opiekę polskojęzycznego specjalisty na miejscu,

• pomoc w uzyskaniu NIE, otwarciu konta, kontakcie z prawnikiem i notariuszem,

• wsparcie w zarządzaniu nieruchomością i wynajmem po zakupie.

Dzięki współpracy z międzynarodowymi deweloperami oferujemy dostęp do pełnej, sprawdzonej i aktualnej bazy nieruchomości, w tym inwestycji na wczesnych etapach budowy – idealnych dla inwestorów chcących szybko zarobić na wzroście wartości.

🏁 Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to jedna z najbardziej dostępnych i korzystnych form inwestowania poza Polską. Rynek jest stabilny, procedury czytelne, a możliwości wynajmu niezwykle atrakcyjne. Jako polski klient masz pełne prawo kupić dowolną nieruchomość – od apartamentu nad Costa Blanca po luksusową willę na Costa del Sol.

Z odpowiednim wsparciem proces jest prosty, bezpieczny i przewidywalny.