Zakup nieruchomości w Grecji — przewodnik dla kupujących z Polski

Grecja to bardzo popularny kierunek — oferuje piękny klimat, morze, kulturę, atrakcyjne ceny nieruchomości oraz dobrą infrastrukturę. Dla polskiego klienta nieruchomość w Grecji może być zarówno wakacyjnym azylem, jak i sensowną inwestycją pod wynajem lub wzrost wartości. W poniższym przewodniku omówimy, co trzeba wiedzieć — od formalności, przez podatki i opłaty, aż po plusy i potencjalne ryzyka.

🏡 1. Czy cudzoziemiec (np. Polak) może kupić nieruchomość w Grecji?

• Tak — obywatele UE (w tym Polacy) oraz inne osoby zagraniczne mogą swobodnie kupować nieruchomości w Grecji — mieszkania, domy, apartamenty, wille czy lokale. Investropa+2Estatefy+2

• W praktyce zakup może wymagać uzyskania greckiego numeru podatkowego (AFM) — przed podpisaniem umowy i zapłatą podatków. ktimatoemporiki.gr+1

• W typowych, turystycznych lub mieszkalnych lokalizacjach nie ma specjalnych ograniczeń dla kupujących z zagranicy. soneverse.com+1

📝 2. Procedura zakupu nieruchomości — krok po kroku

Aby zakup był legalny i bezpieczny — dobrze, by proces przebiegł według poniższych kroków:

1. Zatrudnienie prawnika (legal due diligence) Prawnik sprawdza tytuł własności, ewentualne obciążenia, zgodność nieruchomości ze stanem prawnym, pozwolenia budowlane lub inne ryzyka. Investropa+2ktimatoemporiki.gr+2

2. Obtain AFM (grecki numer podatkowy) Niezbędny do zawarcia umowy, zapłaty podatków i zapisów w rejestrze. Estatefy+1

3. Rezerwacja / umowa przedwstępna (opcjonalnie) Często wpłaca się zadatek rezerwacyjny przy rezerwacji lub podpisaniu wstępnej umowy. Estatefy+1

4. Finalna umowa u notariusza + opłaty / podatki Konieczne podpisanie aktu oraz zapłata podatku od przeniesienia / VAT (jeśli dotyczy). bluestonerealty.gr+2ktimatoemporiki.gr+2

5. Rejestracja nieruchomości w rejestrze gruntów / katastrze (land registry / cadastre) Po podpisaniu aktu następuje oficjalna rejestracja właściciela — to potwierdza Twój tytuł własności. ktimatoemporiki.gr+2Metaxopoulos Law+2

Dzięki takiemu podejściu transakcja jest przejrzysta, legalna i zabezpieczona — co przy zakupie przez klienta z Polski (często zdalnie) jest bardzo ważne.

💶 3. Koszty zakupu i opłaty przy zakupie nieruchomości w Grecji

Kupujący musi liczyć się z opłatami dodatkowymi ponad ceną samej nieruchomości. Oto typowe koszty:

Opłata / koszt	Przykładowa stawka / uwagi
Podatek od przeniesienia własności (Transfer Tax / FMA)	~ 3,09% wartości nieruchomości (dla nieruchomości z rynku wtórnego) Wise+2ktimatoemporiki.gr+2
VAT (dla nowych budynków / deweloperskich)	Standardowo 24%, ale często przy nowych budynkach jest możliwość, że podatek ten może być inaczej regulowany — zawsze warto sprawdzić Metaxopoulos Law+2PwC+2
Notariusz + opłata rejestracyjna / katastralna (land registry / cadastre)	~ 0.5%–1% wartości + opłata notarialna 0.8–2% (w zależności od wartości nieruchomości) bluestonerealty.gr+2Metaxopoulos Law+2
Koszty prawnika / due diligence	Zwykle 1–2% wartości — zalecane przy zakupie przez cudzoziemców Investropa+1
Opcjonalne opłaty (pośrednik, tłumaczenia, pełnomocnictwa)	Zależne od usługi — negocjowane indywidualnie

👉 W praktyce wielu ekspertów zaleca przyjąć dodatkowo 8–12% wartości nieruchomości jako zapas na wszystkie opłaty — to pomaga uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Investropa+2ktimatoemporiki.gr+2

🏠 4. Koszty utrzymania, podatki stałe i opłaty coroczne

Po zakupie nieruchomości trzeba liczyć się z kosztami utrzymania i podatkami:

• Podatek roczny od nieruchomości (ENFIA) — zależny od lokalizacji, wielkości i wartości; stawki różnią się w zależności od strefy. Metaxopoulos Law+2East Europe Real Estate+2

• Opłaty wspólnotowe / konserwacyjne / media / utrzymanie (jeśli apartament, wspólnota, basen, wspólne części) — typowe dla mieszkań / apartamentów. Estatefy+1

• Podatek od dochodu z najmu — jeżeli nieruchomość będzie wynajmowana, dochód podlega opodatkowaniu. Stawki podatku zależą od rocznych dochodów. Wise+2Investropa+2

🏖️ 5. Wynajem nieruchomości w Grecji — potencjał i zasady

Grecja to kierunek bardzo popularny turystycznie, co czyni nieruchomości atrakcyjnymi pod wynajem:

• Wynajem długoterminowy lub sezonowy — wiele apartamentów i willi na wyspach oraz w regionach turystycznych.

• Możliwość uzyskania przychodu — po uwzględnieniu sezonowości, kosztów utrzymania i podatków, inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach potrafią być dochodowe.

• Dla inwestorów — jeśli nieruchomość jest dobrze położona, popyt zarówno na wynajem wakacyjny, jak i długoterminowy (np. dla pracujących w turystyce) pozostaje wysoki.

Ważne: przed wynajmem dobrze sprawdzić lokalne przepisy — zwłaszcza, jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy (turystyczny), ponieważ zasady mogą się różnić w zależności od regionu i typu nieruchomości.

📈 6. Dlaczego Grecja — co warto podkreślić klientom

• 🌞 Klimat, morze, piękne wybrzeża i popularność w turystyce — co czyni nieruchomości atrakcyjnymi zarówno do mieszkania, jak i wynajmu.

• ✅ Jasne zasady dla kupujących z UE — prosta możliwość zakupu bez specjalnych ograniczeń.

• 🏡 Różnorodność oferty: apartamenty, mieszkania, wille, domy, nieruchomości zarówno na wyspach, jak i na kontynencie — możliwość dopasowania do budżetu od rozsądnych po luksusowe.

• 📊 Potencjał inwestycyjny — zwłaszcza przy dobrej lokalizacji: popyt turystyczny + wynajem + stabilny rynek nieruchomości.

• 🔐 Transparentny i zabezpieczony proces zakupu — przy odpowiedniej opiece prawnika i notariusza.

To wszystko czyni Grecję bardzo atrakcyjną opcją dla klientów z Polski, którzy szukają wakacyjnej nieruchomości lub inwestycji.

⚠️ 7. Na co uważać — najczęstsze ryzyka i pułapki

Przy zakupie nieruchomości w Grecji warto być ostrożnym i uczciwym wobec klienta:

• Zawsze sprawdzać tytuł własności, status prawny i możliwe obciążenia — warto mieć profesjonalnego prawnika.

• Upewnić się, czy nieruchomość nie znajduje się w strefie, gdzie mogą obowiązywać ograniczenia (np. przy zakupie ziemi) — choć dla standardowych apartamentów/domów to zazwyczaj nie problem. soneverse.com+1

• Wziąć pod uwagę wszystkie dodatkowe koszty — podatki, opłaty notarialne, rejestracyjne, utrzymania — by nie sugerować klientowi, że "cena to wszystko".

• W przypadku wynajmu — dokładnie sprawdzić zasady najmu krótkoterminowego lub turystycznego w danej lokalizacji.

• Przy planie sprzedaży w przyszłości: ewentualny podatek od zysku (w zależności od okresu posiadania), podatki od dochodu z najmu, rozliczenia międzynarodowe.

🤝 8. Jak Wasza firma może wspierać klientów zainteresowanych Grecją

Jeśli włączymy Grecję do oferty — możemy zaoferować klientom:

• pełne wsparcie formalne i prawne: weryfikacja dokumentów, tytułu własności, tłumaczenia, współpraca z prawnikiem i notariuszem, uzyskanie AFM;

• kompletną obsługę zakupu: rezerwacja, kontakt z deweloperem / sprzedawcą, podpisanie umowy, obsługa transakcji, rejestracja;

• doradztwo podatkowe i finansowe: przedstawienie całkowitych kosztów zakupu + utrzymania + potencjalnych przychodów z najmu;

• usługę “pod klucz”: jeżeli klient potrzebuje — wsparcie w uruchomieniu wynajmu, zarządzaniu nieruchomością, kontaktach z lokalnymi firmami — tak jak w Twoim modelu dla innych krajów;

• prezentację ofert dopasowanych do budżetu i celu: od niedrogich apartamentów po luksusowe wille, pod kątem wynajmu lub własnego wypoczynku.

To może być duży atut w ofercie i ważny element przy przekonywaniu polskiego klienta — prostota, bezpieczeństwo i kompleksowa obsługa.

🏁 Podsumowanie

Grecja to bardzo atrakcyjny rynek nieruchomości dla polskiego inwestora — stabilny, bezpieczny, z ogromnym potencjałem turystycznym i inwestycyjnym. Przy odpowiedniej obsłudze, transparentności kosztów i profesjonalnym podejściu zakup jest prosty, a nieruchomość może stać się wartościowym aktywem — zarówno jako wakacyjny dom, jak i źródło przychodu z wynajmu.