Zakup nieruchomości na Cyprze — kompletny przewodnik dla kupujących z Polski

Cypr od lat jest jednym z najbardziej przyjaznych rynków nieruchomości dla obcokrajowców w Europie. Piękny klimat, wysokie bezpieczeństwo, świetna infrastruktura i stabilne ceny przyciągają tysiące inwestorów. Dodatkowo formalności są jasne, a procedura — sprawniejsza niż w wielu krajach UE.

W tym artykule znajdziesz najważniejsze informacje dotyczące zasad zakupu, podatków, kosztów utrzymania i możliwości wynajmu nieruchomości na Cyprze.

🏡 1. Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość na Cyprze?

✔️ Tak — obywatele Polski mogą swobodnie kupować nieruchomości

Cypr jest członkiem Unii Europejskiej, więc Polacy mają pełne prawo do zakupu nieruchomości na takich samych zasadach, jak obywatele lokalni.

Dotyczy to:

• apartamentów,

• domów,

• willi,

• działek budowlanych,

• lokali usługowych.

Nie ma żadnych ograniczeń ilościowych dla obywateli UE.

📝 2. Jak wygląda procedura zakupu nieruchomości na Cyprze?

Proces jest klarowny i składa się z kilku etapów.

KROK 1: Rezerwacja nieruchomości

• depozyt rezerwacyjny: zwykle 2 000–10 000 €

• blokuje ofertę na określony czas (7–30 dni)

KROK 2: Umowa kupna (Contract of Sale)

Po wyborze nieruchomości:

• sporządzana jest umowa sprzedaży,

• kupujący wpłaca pierwszą transzę (np. 10–30%).

Umowa jest rejestrowana w Land Registry, co daje pełną ochronę prawną.

KROK 3: Weryfikacja tytułu własności

Prawnik sprawdza:

• tytuł własności (Title Deed),

• ewentualne obciążenia,

• zgodność projektu z prawem budowlanym,

• brak zaległości po stronie dewelopera.

KROK 4: Płatności według harmonogramu

Przede wszystkim przy rynku pierwotnym płatności są etapowane.

KROK 5: Finalizacja

Po zakończeniu budowy lub uiszczeniu pełnej płatności, kupujący otrzymuje:

• tytuł własności (freehold),

• wpis do rejestru,

• klucze do nieruchomości.

Cypr nie stosuje ograniczeń typu leasehold dla obcokrajowców — większość nieruchomości jest sprzedawana jako freehold (pełna własność).

💶 3. Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości na Cyprze

Poniżej najważniejsze koszty, jakie ponosi kupujący.

🟦 VAT

• 0% – przy zakupie nieruchomości używanej

• 5% – na pierwsze 200 m² nowej nieruchomości przeznaczonej na własne zamieszkanie

• 19% – dla pozostałej powierzchni lub nieruchomości inwestycyjnych

🟦 Transfer Fees (opłata za przeniesienie własności)

Płacona przy przenoszeniu tytułu własności, jeśli nie płaciło się VAT.

Cena nieruchomości	Stawka
do 85 000 €	3%
85 001 – 170 000 €	5%
powyżej 170 000 €	8%

Przy współwłasności transfer fee się zmniejsza — liczona jest od wartości udziału.

🟦 Stamp Duty (podatek skarbowy)

• do 5 000 € – 0%

• 5 001–170 000 € – 0,15%

• powyżej 170 000 € – 0,2%

🟦 Opłaty prawnika i rejestracyjne

• zwykle 1–2% wartości nieruchomości

🟦 Łączne koszty okołozakupowe**

Zwykle 4–7%, jeśli nie płaci się VATu.

🏘️ 4. Podatki i koszty utrzymania nieruchomości na Cyprze

1. Podatek od nieruchomości

W 2017 r. zlikwidowano ogólnokrajowy property tax. Obecnie opłaty lokalne to:

• śmieci, kanalizacja, utrzymanie — ok. 200–300 € rocznie

2. Opłaty wspólnotowe

Zależne od standardu:

• zwykle 40–120 €/miesiąc

• przy apartamentach z basenem, recepcją i ochroną: 150–250 €/miesiąc

3. Media

• prąd: 0,20–0,25 €/kWh

• woda: 2–3 € za m³

• internet: ok. 20–30 €/miesiąc

🏖️ 5. Wynajem nieruchomości na Cyprze

Cypr jest jednym z najchętniej odwiedzanych kierunków wakacyjnych w Europie. Najlepiej wynajmują się nieruchomości w:

• Pafos

• Limassol

• Larnaka

• Ayia Napa / Protaras

• Polis

• Paralimni

Zwroty z inwestycji (ROI):

• wynajem długoterminowy: 4–6% rocznie

• wynajem krótkoterminowy: 5–10% rocznie (w zależności od lokalizacji)

Wysoki sezon trwa aż 8 miesięcy, co znacząco wpływa na rentowność.

Uwaga: Wynajem krótkoterminowy wymaga rejestracji i licencji (Self Service Accommodation License).

📈 6. Dlaczego warto inwestować na Cyprze?

✔️ Bardzo bezpieczny i przewidywalny rynek

Państwo stabilne politycznie, z przejrzystym systemem prawnym.

✔️ Klimat 320 dni słońca rocznie

Cypr ma jeden z najlepszych klimatów w Europie.

✔️ Nieruchomości nadal tańsze niż w Hiszpanii czy Portugalii

Dużo większy potencjał wzrostu cen.

✔️ Program rezydencji dla inwestorów

Przy zakupie od 300 000 € można ubiegać się o stały pobyt (Permanent Residency).

✔️ Rosnący rynek pracy i biznesu

Cypr stał się centrum firm IT, finansowych i start-upów.

⚠️ 7. Co warto wiedzieć i najczęstsze błędy kupujących

• Zawsze kupować nieruchomości z pełnym tytułem własności (Title Deed).

• Używać niezależnego prawnika — nigdy tylko prawnika dewelopera.

• Sprawdzać status gruntu i pozwolenia na budowę.

• Liczyć się z tym, że nieruchomości z VAT nie mają Transfer Fee, a odwrotnie — to bardzo wpływa na opłacalność.

• Nieruchomości przy morzu są świetne do wynajmu, ale w głębi lądu dają wyższy ROI długoterminowy.

🤝 8. Jak pomagamy inwestorom na Cyprze

Oferujemy:

• wyselekcjonowane, sprawdzone inwestycje na całym południowym Cyprze,

• obsługę całego procesu zakupu w języku polskim,

• organizację wyjazdu inwestycyjnego (loty, hotel, transfery, prezentacje),

• pełne wsparcie prawne, weryfikację dokumentów i bezpieczeństwo procesu,

• pomoc w uzyskaniu licencji na wynajem,

• zarządzanie najmem i obsługę posprzedażową.

Z nami zakup jest szybki, bezpieczny i komfortowy.

🏁 Podsumowanie

Cypr to jedno z najlepszych miejsc do zakupu nieruchomości w Europie — zarówno do zamieszkania, jak i pod inwestycję. Jasne prawo, bezpieczeństwo, rosnące ceny, długi sezon i brak barier dla obywateli UE sprawiają, że jest to rynek wyjątkowo przyjazny dla Polaków.