Zakup nieruchomości w Tajlandii —przewodnik dla kupujących z Polski

Tajlandia to jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków nieruchomości w Azji. Polaków przyciągają piękne plaże, wysoka jakość życia, egzotyczny klimat oraz bardzo atrakcyjne ceny w porównaniu z Europą. Dodatkowym magnesem jest silny rynek wynajmu — zwłaszcza na wyspach takich jak Phuket, Koh Samui czy Koh Phangan oraz w miastach turystycznych typu Pattaya.

Ten artykuł przedstawia wszystkie najważniejsze informacje, które powinieneś znać, jeśli rozważasz zakup apartamentu lub willi w Tajlandii.

🏡 1. Czy obcokrajowcy (w tym Polacy) mogą kupować nieruchomości w Tajlandii?

W Tajlandii obowiązują inne regulacje niż w Europie — ale jednocześnie rynek jest bardzo przyjazny inwestorom zagranicznym, pod warunkiem znajomości zasad.

✔️ Co obcokrajowiec może kupić:

1. Apartament (condominium) — TAK na pełną własność (freehold)

To najpopularniejsza forma zakupu dla cudzoziemców.

Warunki:

• w jednym budynku do 49% powierzchni może należeć do obcokrajowców,

• zakup jest w pełni legalny i bezpieczny,

• kupujący otrzymuje tytuł własności Freehold (pełna własność).

✔️ Co obcokrajowiec NIE może kupić bezpośrednio:

2. Domu i gruntu — NIE na własność

Prawo tajskie zabrania cudzoziemcom posiadania ziemi.

Ale istnieją bezpieczne i popularne rozwiązania legalne:

🔹 Opcja A: Leasehold (dzierżawa na 30 lat + możliwość odnowienia)

Najczęściej:

• pierwsza umowa: 30 lat,

• często w praktyce oferowane są: 30 + 30 + 30 lat (90 lat),

• dzierżawa jest wpisana do księgi wieczystej.

🔹 Opcja B: Model „house freehold + land leasehold”

• Dom możesz kupić na własność,

• grunt jest dzierżawiony na 30 lat.

🔹 Opcja C: Zakup przez spółkę thai (company structure)

Ten model jest stosowany przy willach inwestycyjnych, ale wymaga właściwej struktury prawnej i dobrego prawnika.

📝 2. Procedura zakupu nieruchomości w Tajlandii – krok po kroku

Zakup nieruchomości w Tajlandii jest prosty, o ile korzysta się z profesjonalnej obsługi i upewnia, że wszystkie dokumenty są zgodne z prawem.

KROK 1: Rezerwacja nieruchomości

Wnosi się depozyt rezerwacyjny (zwykle 2 000–5 000 USD).

KROK 2: Umowa przedwstępna

Po potwierdzeniu rezerwacji podpisuje się umowę z harmonogramem płatności.

KROK 3: Przekazywanie płatności

W przypadku zakupu apartamentu z rynku pierwotnego płatności są podzielone na etapy (np. 20–30% przy umowie, kolejne transze podczas budowy).

KROK 4: Sprawdzenie dokumentów

Prawnik weryfikuje:

• tytuły własności (Chanote),

• status działki,

• pozwolenia na budowę,

• zgodność z limitem 49% dla cudzoziemców.

KROK 5: Finalizacja i przeniesienie własności

Urzędowy proces odbywa się w Land Office — odpowiedniku ksiąg wieczystych.

KROK 6: Odbiór kluczy i rejestr właściciela

Kupujący otrzymuje:

• Chanote (przy freehold),

• umowę dzierżawy (przy leasehold),

• dokumenty własności i użytkowania.

💶 3. Koszty zakupu nieruchomości w Tajlandii

Podatki i opłaty — przybliżone wartości:

Typ opłaty	Wysokość
Transfer Fee	ok. 2% wartości
Withholding Tax	1% (czasem wyższy jeśli sprzedawca to firma)
Stamp Duty	0,5% (zamiast Business Tax)
Business Tax	3,3% (jeśli nieruchomość sprzedawana w ciągu 5 lat od nabycia)
Opłaty prawne i administracyjne	0,5–1%
Razem koszty okołozakupowe	zwykle 5–7% wartości

Podział kosztów między kupującego a sprzedającego zależy od umowy — często 50/50 przy zakupach od dewelopera.

💡 4. Koszty utrzymania nieruchomości w Tajlandii

1. Opłata wspólnotowa (CAM fee)

• ok. 1–2 euro/m² miesięcznie,

• dla apartamentu 40–60 m²: 40–120 euro miesięcznie.

2. Fundusz remontowy (Sinking Fund)

Jednorazowa opłata przy zakupie — często 500–1000 euro.

3. Media

• Prąd: 0,10–0,15 euro/kWh,

• Woda: bardzo tania,

• Internet: ok. 10–15 euro miesięcznie.

4. Zarządzanie najmem

Firmy pobierają zwykle 20–30% od przychodu z wynajmu krótkoterminowego.

🏖️ 5. Wynajem nieruchomości w Tajlandii – zasady i opłacalność

Tajlandia jest jednym z najpopularniejszych kierunków wakacyjnych na świecie — co czyni wynajem niezwykle atrakcyjnym.

Najlepiej wynajmują się nieruchomości w:

• Phuket,

• Koh Samui,

• Pattaya,

• Bangkok,

• Krabi.

Modele zarobku z najmu:

• najem krótkoterminowy dla turystów,

• najem średnio- i długoterminowy,

• udział w programach hotelowych condohoteli.

Średnie obłożenie turystyczne:

• w wysokim sezonie: 80–95%,

• w niskim: 40–60%.

ROI na poziomie 6–10% rocznie jest standardem w dobrze zarządzanych projektach.

📈 6. Dlaczego warto inwestować w Tajlandii?

1. Szybko rosnący rynek nieruchomości

Tajlandia pozostaje jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków Azji.

2. Jedne z najlepszych cen na świecie

Apartamenty z widokiem na morze są nawet 3–4 razy tańsze niż w Europie.

3. Popularność wśród turystów

Ponad 30 milionów turystów rocznie gwarantuje wysokie obłożenie obiektów.

4. Stabilny system prawny dla cudzoziemców

Freehold dla apartamentów daje pełną własność.

5. Wysoka jakość życia, klimat i bezpieczeństwo

Tajlandia jest w top 10 najchętniej odwiedzanych krajów na świecie.

⚠️ 7. Najważniejsze ryzyka i o czym pamiętać

• Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi — trzeba znać legalne struktury.

• Warto kupować tylko projekty z pełną dokumentacją (Chanote, pozwolenia).

• Przy zakupie od dewelopera kluczowe jest sprawdzenie reputacji firmy.

• Przy apartamentach freehold trzeba zweryfikować limit 49% dla obcokrajowców.

• Dla najmu krótkoterminowego w niektórych prowincjach wymagane są specjalne licencje.

Profesjonalna obsługa i prawnik są niezbędne — rynek jest legalny, ale inny niż europejski.

🤝 8. Jak pomagamy klientom inwestującym w Tajlandii

Zapewniamy:

• dostęp do najlepszych inwestycji w Phuket, Samui, Pattaya i Bangkoku,

• pełną obsługę procesu zakupu w języku polskim,

• sprawdzenie projektów pod kątem prawnym,

• organizację wyjazdu inwestycyjnego (loty, hotel, transfer, prezentacje),

• wsparcie w podpisaniu umów, przekazaniu płatności i odbiorze nieruchomości,

• obsługę wynajmu po zakupie: sprzątanie, zarządzanie, kontakt z gośćmi.

Z nami cały proces jest bezpieczny i bezstresowy.

🏁 Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Tajlandii to świetna okazja inwestycyjna – zarówno dla osób marzących o własnym apartamencie nad oceanem, jak i inwestorów szukających wysokiego zwrotu z wynajmu.

Regulacje są odmienne niż w Europie, ale przy właściwym wsparciu prawno-biznesowym proces jest klarowny, bezpieczny i przynosi duży potencjał finansowy.